2013年很可能是中国运动式楼市调控的终结之年，今后的楼市政策制定者需要在尊重市场规律的前提下，在防范泡沫风险和保持经济增长之间寻找平衡点。

中国房地产市场现在虽依然繁荣，但已如强弩之末，各地楼市也将出现进一步分化。

2013年，中国住宅市场经历的又一轮暴涨，让很多人离“拥有自己的住房”的梦想越来越远。

国家统计局数据显示，2013年11月份，70城房价仅温州同比下降，这也是2013年涨幅最大的一个月——中国最大几座城市的涨幅继续领跑，北京、上海、深圳和广州同比涨幅全部超过20%，北京房价更是连续上涨超过了20个月。

政策制定者们又一次承受了巨大的压力与批评，但他们没有像往常一样，在恐慌之下采取一切措施调控房价。刚刚闭幕的中央经济工作会议上，甚至并未如前两年一般出现“坚持房地产调控政策不动摇”的表述，而是延续十八届三中全会着重住房保障建设的基调，认为商品房市场将更多由“市场”来发挥作用。

“可以说房地产十年调控是失效的，只有一件事是对的，就是终于搞明白了保障房应该由政府来管。”全联房地产商会创会会长聂梅生称。

南方周末记者采访的多位业内人士均认为，被透支的中国房地产市场，现在虽依然繁荣，但已如强弩之末。里昂证券公司分析师王艳称，中国的房地产行业正接近顶峰，2014年全国房价涨幅将降至5%-8%。

曾在2012年准确预测“房价在2013年3月暴涨”的华远地产董事长任志强亦对2014年房价态度趋于保守，他预计2014年楼市增速将放缓。

不再强调调控

过去十年，中国政府因运动式的楼市调控而广受批评。房价也已成为中国经济和社会稳定的最大威胁。

早在2003年，中央政府就曾定下目标要遏制房价。此后10年时间里，一共祭出过七十多个文件。无论是2005年的“国八条”还是2006年的“国六条”、2010年的“国十条”，都贯穿着一个思路：通过抑制需求来避免房价过快上涨。

每年年末中央经济工作会议到次年两会期间，是这种以收紧银根和地根为核心的楼市调控的密集期，但2013年的中央经济工作会议稍有不同——再没有把“加强和改善宏观调控”作为2014年任务之首，甚至没有出现“坚持房地产调控政策不动摇”的表述。

新一届领导人自2013年3月上任以来，没有针对房地产市场推出任何重大政策，而且基本上没有就房价上涨做出评论，“调控”的字眼甚至再没有出现在中央层面关于房地产业的表态之中。但不提及不意味房地产调控将停止，只是在房地产管理方面，强调让市场发挥决定性的作用。

过去每一轮房地产调控，都是国务院或建设部出台一刀切政策，然后各地政府在高压下执行。然而中国楼市地区间存在着天壤之别，尽管从统计数据看，房价仍呈现全国普涨态势，但北京、上海等一线城市的上涨速度和幅度远远高于其他城市，北上广深2013年频频出现“日光盘”，但不少三、四线城市的住宅出现了滞销——这样全国一刀切的调控政策本身就是不科学的。

2013年2月20日的新国五条及号称“史上最严厉”之新国五条中央细则，让市场一片哗然，二手房市场买卖双方由于担心20%个税实施，由此也发动了一轮恐慌交易，北京和上海出现了“疯狂交易月”与假离婚潮，但很多地方却对20%个税避而不谈。

“国内房地产市场的现状是，有的地方已经烧焦了，有的地方还没烧熟。”阳光100置业集团总裁易小迪称。

发轫于2013年11月的新一轮调控则开始由地方政府自行唱主角。部分一线城市在房价调控目标难以完成的压力下，纷纷加码房地产调控，包括提高非本市户籍居民家庭的购房门槛、提高二套房首付款比例等，但大多数二、三线城市并没有跟进——这或许意味着，2013年是中国运动式楼市调控的终结年。

房价将慢涨

政策制定者对于楼市的故意“遗忘”，令房地产市场蠢蠢欲动，这之前担心政府政策可能导致房价下跌的潜在购房者又杀回市场。

不容忽视的还有外资的巨额流入。第三季度，中国外汇储备增长1630亿美元，为2011年以来最大季度增量。萎靡不振的股市让楼市备受资本青睐，投机购房行为2013年以来一直相当活跃。

任志强最近确凿无疑地宣称，2014年房价仍会上涨，但不会像2013年这般暴涨，而他依据的也是投资额及土地供应。“一个信号是2013年11月全国土地供应量开始从负转正。”任志强说，结束了两年的土地供应负增长后，2014年的市场供应量会增加。这是一个房价趋稳的信号。每一次土地供应高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系。

土地市场热度依旧。统计局数据显示，2013年11月中国房地产商土地购置面积达3.47亿平方米，年增9.9%，不仅扭转2013年前10月土地购置面积同比减少3.6%的情况，更出现近2年来的首次正成长。

这其中，迄今为止，包括万科在内的中国十大开发商2013年已花了2560亿元人民币囤地，而2012年全年只有1010亿元。大量新开发项目在2014年入市，这可能会进一步缓解房价压力。

尽管房价同比涨幅仍在稳步上升，但环比涨幅却在缩窄。有迹象显示，中国房价上涨速度也有放慢的趋势，在纳入国家统计局监测的70个大中城市中，月度平均涨幅从2013年8月的0.8%降至9月的0.7%，

根据中国指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年11月，中国100个城市（新建）住宅均价为每平米10758元，环比10月上涨0.68%，这是新建住宅均价涨幅出现四个月来的首次下滑。

而行政限购措施并没有放松，自2013年6月出现钱荒以来，信贷一直在收紧。随着不动产登记、房地产税、保障房建设以及城乡统一建设用地市场等多项改革措施的启动，各地楼市将出现进一步分化，部分地区楼市上涨将难以为继。

政府怎么做

如果房价果真开始降温，中央政府的压力无疑会减轻。然而，如果房价继续上涨，中国政府可能会采取更多措施，防范泡沫风险，并平息公众愤怒——既得给整体经济带来增长，但又要防止房地产泡沫，政策制定者要找到其中的平衡点。

除了加强现有调控措施之外，中国政府可能还会承诺加紧建设保障性住房。来自住房城乡建设部的最新数据显示，截至2013年11月底，全国城镇保障性安居工程开工666万套，基本建成544万套，全面完成年度目标任务。

这是中国政府楼市长效机制的核心举措——到2015年建造3600万套保障房。不过，这些房子的进度和其中的变相福利房等问题，都受到不少诟病。

分析师和政府研究人员都呼吁中央加快推出更多的可持续性措施，例如土地改革、资本利得税和房地产税等，而不是依赖限购令等行政手段来遏制房地产价格的上涨，但作为涉及经济改革的系统方案，这些政策的出台也受到各方掣肘。

经济学家比较一致的观点是，中国房价的快速上涨与货币超发关系紧密，但只要美国量化宽松货币政策持续，中国货币快速扩张的势头就难以结束。不过，美国已经明确，2014年1月开始将逐步收紧量化宽松的货币政策。