如今，“以房养老”正成为一个热门话题。9月13日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下文称《意见》），提出鼓励和支持保险资金投资养老服务领域，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这是“以房养老”的一种方式，就是老年人将住房产权抵押给金融机构，从金融机构定期领取贷款补贴养老；金融机构在老人去世后将房屋拍卖，收回贷款本息。有消息称，由民政部牵头，相关部门已经研讨了实施细则，明年上半年将出试点方案。
对很多人来说，这个话题既有吸引力、又充满困惑。
形形色色的“以房养老”
截至2012年底，中国60岁及以上老年人口已达1.94亿，预计在2013年突破2亿。老人的养老资金来源主要是子女赡养、退休金和社保金。目前社保金数额不高，民众往往需要在退休后寻找更多的收入来源。
其实，民间一直在探索各种形式的“以房养老”，但每种形式各有不足。
第一种是由子女（赡养人）养老，房产由子女（赡养人）继承。这最符合国人的传统观念。但现在独生子女多，“空巢老人”多，这种模式成功与否还要看子女（赡养人）的孝心和现实条件。南京有位90岁的张老太，丈夫和儿女因病早逝，只有一个侄子远在徐州。她有套单室的产权房，退休工资2300多元。张老太看病花了不少钱，生活十分拮据。她曾希望侄子负责赡养自己，将来房子归侄子继承，终因客观原因而难以实现。如今，她生活不能自理又请不起护理，住不起市场化养老机构，几经周折才住进了街道为低保老人办的社区照料中心，每月退休工资缴费后所剩无几，与此同时，她那套房子却闲置着。
第二种是卖房养老。老人售出大房购小房，用差价款养老；或者售房后再租回原房，用房款交房租和养老；或者售房后以房款入住养老院。南京一社区的负责人朱华福就帮柴老太实现了卖房养老。他与老人的侄女商议后，将老人房子卖掉，将其送入养老院。侄女保管老人的存折，朱华福确定取款密码，社工跑腿支付各项开支。对这种做法，人们担心的是：“万一将来卖房款用完，而老人还健在怎么办？”
第三种是“以租养老”。有的老人把本来就狭小的房子腾出一间来出租；有的老人把位置好的大套房出租，自己租住在远郊小套房，赚取差价改善生活。这些做法都以牺牲生活质量为代价。也有老人想把房子交给房屋中介出租，用租金收入入住养老院，但又担心中介是否可靠。北京市民政局有关负责人表示，北京将推行“租房置换”，即以出租房屋获取租金、通过租金收入送老人入住养老院。但租金收入会受到市场状况影响，谁来替老人管理租金、让老人租得放心和满意，也是一个问题。
最后一种就是本次《意见》中试点的方式，老人将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从机构取得贷款并继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。上文提到的张老太，3年前就想将房子抵押给房产中介公司，换取一些养老收入，但要求终身居住在房内。房产公司评估后觉得风险太大，老太始终没能如愿。

民众和机构各有顾虑
涉及抵押房产的“以房养老”，几年来推进得非常艰难，而且争议不断，民众和金融机构各有顾虑。
2007年，南京某福利机构曾与保险公司联合推出一种综合保险，老人将房产交给保险公司变现养老，老人去世后房子归保险公司。这在全国是首次尝试。但到当年年底，没有一位老人愿意参与。许多老人想把房产留给子女，更多的老人担心房产变现时会吃亏。无独有偶，沈阳一家银行推出“以房养老”贷款一年，也至今无人成功办理。这种贷款的条件是，在沈阳居住，年龄60岁到85周岁，拥有可抵押房产，贷款额最多100万元，贷款期限5到15年，按月发放贷款，到期后一次性归还本息。一些老人觉得不划算，有的说“最多贷100万，如果房子值200万，我不是赔了？”有的说：“最长不超过15年，假设我60岁抵押房子，银行的钱给到75岁，剩下10年怎么活？”
银行和保险公司也并不大力推广这类产品，主要是担心房价的长期走势。如果到老人去世时房价跌了，抵押100万元的房产到时候只值80万元，就成了企业的“负资产”。金融机构还关注目前住房产权只有70年的问题，这也是影响未来房屋价值的不确定因素。而且作为一种金融产品，金融机构为确保自身收益，减少自身风险，制定的条款和要求往往对老人权益不利。
国务院《意见》称，老年人住房反向抵押养老保险试点如成功，对解决老人养老资金、盘活房屋资源都有积极意义。业内人士也对此非常期待，希望政府出面，“既不让企业吃亏，更不让老人叫屈”，实现收益与风险的平衡。
美国也是政府保底
在金融服务业比较发达的欧美国家，“以房养老”的经验值得借鉴。
在美国，父母和成年子女通常不住在一起，两代人财务各自独立，子女继承房产如价值较高，还要付遗产税。这些因素造成美国社会比较接受“老人自己为养老负责、子女也不盯着老人房产”的观念。再加上美国人习惯于通过抵押住房筹款，为了装修房屋、投资做生意等，都会把房子抵押了，这使得“以房养老”能够流行起来。
在具体做法上，很多美国老人把房子抵押给贷款机构，取得贷款，可一次取得，也可终身每月领款，或者领取一定年限，不同的方式可以领取的额度各不相同。申请人必须年满62岁，申请人的房屋价值越高、年龄越大，可贷到的钱就越多。
这种按揭在申请人有生之年可以不还，但申请人必须住在这房子里。如果申请人去世、将房子出售或不再居住，就要归还贷款。房价通常总是逐年上涨，届时将住房卖掉，所得款项足以归还本息，可能还有余额给子女继承。如果子女想要房子，也可以另外筹款还贷，继承房产。当然，如果老人很长寿，房价上涨的速度又不快，老人去世时可能所欠利息已很多，抵消了涨价的好处。
如果房价不幸下跌了，继承人可把房子交给贷款机构，所欠的钱以房屋市值为限，一笔勾销。由于这种贷款是由美国联邦政府予以保险的，遇到这种情况，政府会将差价补给贷款机构，以减少贷款机构的风险。美国政府有专门的网站，老人们可以查到有资格办理这种贷款的机构，政府还要求申请人接受专业人员辅导、弄清自己的权利之后才能申请。由此可见，即便在美国，“以房养老”也需要政府出面才办得好。