我们以前的经验是：

　　房地产与普通日用品最大的不同是投资风险大，一旦失败，再启动几乎不可能。而日用品常常是“东方不亮西方亮”，甲市场不行，乙市场说不定火爆。而房地产的市场区位是不可能改变的。

　　房地产销售很像时装，销售周期非常短，一过时就惨了，即使打折也难以销售。所以房地产对营销的速度要求非常高。

　　房地产对于个人消费来说，属大宗交易，消费者购买决策复杂、慎重、多变，很多营销及地产本身的细节会在很大程度上影响销售。

　　宏观经济对房地产的影响非常大，政府股市波动、金融风波、通货膨胀、金融政策、政府政策等等无一不影响房地产的营销。

　　原来房地产公司可以圈好地产，靠一些效果图来卖楼花，卖期房，但随着市场竞争的加剧，现楼越来越多，房地产经营成本陡然增大。

　　房地产市场仍是中国新兴的一个市场，市场较不规范，“烂尾楼”、货不对版、按揭纠纷、广告夸大其辞等等比皆是。

　　房地产是目前中国消费者投诉热点之一，市场信心普遍不足。

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　　正是在以前经验的导引下，俺从深圳转战北京后，买房时就只考虑现楼，而且也日渐感受到现楼的力量与趋势。北京东部板块至定福庄板块的知名楼板如星河湾、万象新天、柏林爱乐等等楼板，均是现楼的力量代表者，大实力、大规模、大动作。

　　可这些经验在近一两年来被彻底打破了！

　　现在北京的房地产市场，是明显的卖方市场。就是已到河北界的燕郊板块，也是以期房为主，而且需要交钱排队选号，然后交订金，然后又是一次性交全款者优先，然后是首期款多者优先……什么不允许卖楼花，什么不允许选员，什么不允许交订金，统统没有这个说法，整个房地产销售现场的情况，完全的卖方市场，别人想怎么卖就怎么卖，火得不行。

　　这种情况下，哪还需要什么营销，对价格不满意者，只需捂着楼板一些个日子，待房价呼呼涨上去后再行开盘，至于政府要求的拿到许可证后一周内必须开盘，完全可以把办证时间放缓，提供手续不全，慢慢办证，等着涨价即可。

　　这种情况，真是让俺们这种做营销策划的人大跌眼镜。你说若是个别楼盘制造经典品质经典楼板从而旺销从而由买方到卖方市场，那是合理的，在市场经济的大环境下，全行业的由买方市场重新进入卖方市场，怎么的都让人心惊。

　　目前北京的楼价，五环外的经济适用房的价格达到4千多一平，两限价多在6千至7千不等，可想商品房的火热度。如果你想买个4千以下的房子，多半得在北京周边，属河北的地界上购买了。

　　上海、深圳、广州几个大城市的房价更甚，对于这些我国的发达城市来说，房地产已经由买方市场转入了卖方市场，你说，房地产还需要营销吗？