在南京全市范围内，目前河西片区的二手房市场均价也是远远高于其他区域，就投资收益而言，中短期内河西片区的房产并不具有较大的升值潜力和投资价值；虽然2014年青奥会不断临近，河西奥体周边的一些楼盘极具投资价值，但总的来说该区域的二手房市场靠刚需拉动为主，投资需求刺激为辅。本文由城市猎房编辑整理，转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。

    以上两个方面的综合影响，导致河西片区二手房市场的客群规模急剧缩小，市场成交量也大幅下滑，外加限购、加息、限贷等因素的累加作用，进入2011年2月份之后，河西片区的二手房成交一度跌至冰点。

    河西二手房市场“春天”何时到来？

    短期（2012年1月之前）市场分析

    政策的影响和房价较高使得短期计划在河西片区置业的投资购房群体受限较为严重，该区域内投资客群骤减，下面第1房线经济分析室就重点对河西市场的刚需族展开深入剖析，借此来分析短期内河西二手房市场的供需变化和成交走势。

    在政策方面，政府目前施行的与房地产市场相关的政策分为:经济政策和房产政策（房产新政）。第1房线经济分析室结合河西片区的楼市特点给出以下解释:一、经济政策是指提升存款准备金率和加息，提升存款准备金率会使得银行银根萎缩，银行会采取限制贷款和提升贷款利息，对河西二手房市场购房者的影响是贷款更加困难，而且负担的利息成本增加；加息的直接影响是购房者的还款成本增加，对河西区域的购房者来说都是不利的因素。

    二、房产政策是指国家和南京地方出台的限购、税费、提升首付款比例为主的组合性调控政策，其中限购令中“对购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税”对河西二手房市场的影响极为严重，因河西片区的楼盘多为刚刚交付不久的新盘，即该区域内大多数的楼盘如果选择在今年置换的话，均要全额启征营业税，这就大大限制了河西区域的二手房市场成交量。无论是经济政策还是房产政策，对河西区域二手房市场的影响均是负面的，因此我们判断短期内河西板块的市场成交不会好转，相反，在全市各区域二手房成交排名中，河西板块的市场成交量也会排在较低位置。

    中长期（2012年2月—2014年）市场预测

    一、房价下跌:年内的经济政策和房产政策均不利于河西片区的二手房市场，加上河西片区房价较高，这些因素作用的结果必定是该区域二手房成交量的持续走低。众所周知，任何商品的价格都是由市场的供需机制决定的，二手房市场也不例外，河西板块二手房市场成交量的长期走低，导致的结果是这里的二手房卖方市场渐渐被买方市场所取代，房价势必会有所松动，进而下跌。虽然跌价的幅度现在不得而知，但长期来看房价下跌的趋势不可避免。

    二、营业税受限放缓:随着时间的推移，一部分购买不足5年的住房将得到“释放”，并且时间越久，河西片区受到此项的限制的房产将越来越少，这样该区域的二手房交易免征营业税的房产比例会越来越多。

    三、青奥会的拉动:2012年过后，距离南京青奥会的举办越来越近，而河西正是青奥会的举办地，届时无论是对商业，还是对住宅，二手房市场需求的拉动将日趋显著。

    四、河西板块的优势驱使:河西板块无论在区域规划上，还是在商业配套上，在国内也属一流。来过河西的人应该会留有这样的印象，马路宽广，绿植丰茂，商业区规划合理先进，更有河西CBD商业中心、台湾名品城和在建的大型购物中心。另外，休闲娱乐和医疗配套也属南京市一流，拥有设计超前的河西中央公园和软硬件设施先进的明基医院。随着青奥会的临近，河西区域的二手房市场将日渐成熟，区域优势、新城优势将会得以充分体现。

    综合以上四个方面分析，中长期来看，河西二手房市场会逐渐朝着良性的方向演变，河西片区的二手房市场发展将会慢慢回归于理性，即房价合理，需求、供给有序，二手房市场成交量平稳回升，届时将迎来河西二手房市场真正的“春天”。

    既然短期内河西区域的二手房市场会处于低迷阶段，那么身处该区域内的房产中介公司应该如何应对呢？第1房线给出了自己的思考和理解:任何市场的发展都有高峰也有低谷。虽然目前河西片区的二手房市场尚处于低迷阶段，对于该区域的中介公司而言，则更需要安下心来深耕这片市场，在艰难的市场环境下成长起来的企业也是最坚毅顽强的企业。

    结合上文来看，河西区域的二手房市场中长期的前景也是极为乐观的。对于我们房产中介而言，应当理性分析当期的市场，把市场形势的演变与企业自身发展有机结合起来，抬升企业发展的战略眼光和战略高度。第1房线愿与中介同行们一同稳扎稳打，迎接河西板块二手房市场“春天”的到来。