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楼市库存太多怎么办?中央发话了
2015-12-16 11:58| 发布者: 燕归来| 查看: 346| 评论: 0

12月14日,中共中央政治局12月14日召开会议,分析研究2016年经济工作,研究部署城市工作,会议明确提到,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。


通常而言,这个时点的中央政治局会议都是为给即将召开的中央经济工作会议定调,房地产面临的问题被直接摆上台面引人关注。


值得一提的是,此次会议明确提到要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。


社科院财经院院长助理倪鹏飞告诉《每日经济新闻》记者,因为单依靠固有的存量需求,无法化解巨大的库存,同时保持投资持续增长,所以,必须迅速打开需求的新空间。而农民工为主的新市民群体购房是去库存、稳投资的最大新需求。


三四线城市,专家都说要小心

1库存有多高

11月,中央多次提出“去库存促消费”。中指院报告分析,虽然今年以来中央及地方出台一系列措施,但由于其市场后续需求乏力,提振作用有限。


中央政治局会议再次提到化解房地产库存,可见楼市库存对经济运行的影响。瑞银首席经济学家汪涛告诉《每日经济新闻》记者,经济下行承受的最主要压力来自于房地产建设的调整及其对工业、矿业投资的负面影响。


在2016网易经济学家年会上,中国房地产业协会副会长任志强指出,从与此前几个楼市周期相比,楼市高库存成为阻碍房地产投资增长的主要原因。而房地产开发投资又与经济走势有高度的正相关性。


截至11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米,处于历史高位。


《中国住房发展报告2015—2016》称,自2009年以来,房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升,导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达39.96亿平方米。


2哪些城市最高

汪涛说,由于三四五线城市库存非常高,开发商仍然非常谨慎,要到明年中新开工才能出现新开工的持续好转。


她说,明年房地产新开工将出现零增长,较去年和今年的大幅负增长明显改善。但即使明年新开工明显好转,对宏观层面更重要的在建面积和房地产投资仍将下行,“整体建设规模和房地产开发投资要出现探底反弹,还要一两年的时间”。


倪鹏飞测算的数据和结论为,2015年商品住房过剩库存高达21亿平方米。其中,现房过剩1亿,期房过剩19.923亿。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此,去库存是当前首要住房政策目标。


中国房地产协会原副会长朱中一还提醒说,一些三四线城市和部分二线城市,由于开发的过量再加上销售不畅,库存量在不断增加。分析库存量增加的城市,不能仅看商品房的待售面积,还要看在建规模;潜在还与已批出去但未动工开发的土地有关。因为,在市场销售不畅的情况下,这些指标都有可能逐步转化为库存的数量。


让农民工来买房吧

1城镇户籍家庭的住房基本够了

此次中央政治局会议明确要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,该如何理解?


今年11月,**总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示,按照常住人口计算,我国城镇化率已经接近55%,城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高,这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。


中央财经领导小组办公室副主任杨伟民分析说,上一轮住房制度改革在1998年,主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米,住房需求基本得到满足,但外地非户籍人口拥有的房子很少,所以户改还会引发庞大的住房需求。


2如何支持农民工来买房

《中国住房发展报告2015—2016》测算称,按照未来5年1亿人城镇化计算,如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米),每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米,未来5年总共23.1亿平方米。


倪鹏飞说,目前库存积压主要集中在地级及以下城市。从购买力看,根据农民工在不同行政级别城市购房的房价收入比测算:除省会以上城市外,如有住房抵押贷款支持,再加上相关的配套措施,多数农民工家庭有能力在地级及以下城市购房落户。


他的建议包括:探索实施商品房共有产权制度,实施住房产权分割出售;全面推进并完善居住证制度,凡是购房者不再考虑就业或者交纳社保的年限,享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施以及建立普惠住房金融制度,实现政策性和商业性覆盖农民工等。


11月20日,国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》向社会公开征求意见,距上一次相隔13年。其中放宽了公积金缴存范围、提取条件和使用范围,被外界视为利好政策“先声”。


一位接近决策层人士还告诉《每日经济新闻》记者,还应当研究扩大公积金缴存基本面,将农民工纳入公积金缴存范围,加大公积金对购房的支持力度,方便农民贷款,以及对新市民购房予以贴息、免税等政策。


这还需要一系列配套改革跟进,中国房地产协会原副会长朱中一说,要通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等,让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房,释放改革政策红利,助力化解商品房库存。


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