3月楼市“小阳春”未现,4月初签约又探底,楼市“钱紧”持续,越来越多的楼盘开始利用自有资金“垫首付”,降低购房门槛。甚至部分一手、二手中介也开始借消费贷等各类贷款涉足于此,以促成交。
分析称,“垫首付”实质上是房企营销噱头,还可能演变为中国“次级贷”。对购房者而言,虽然“入场”成本降低,但是其购房之初一段时间的资金压力都将非常大;而对于房企或者中间的中介机构而言,“垫首付”也意味着在房价波动过大之时,将承担更大的风险。
“9万首付享一线真海豪装大户型”,清明节当天,记者的手机收到来自南沙区时代南湾项目的短信。按此前的价格计算,若首付三成,该盘最小单位首付至少要在40万元上下。
穗多个大开发商入战团
此前,保利、合景、祈福、雅居乐等多个大开发商均先后推出垫付首付的促销活动,涉及楼盘已达近20个。其中,保利旗下广州三个项目高调宣布实施“分期首付”优惠活动,首次置业者首付一成,剩下的首付,若是首套房则4个月分期给清,二套房首付期限则达到9个月。不久,天健上城便跟风推出四套“零首付”房子吸引置业者。
此后,合景誉山国际、合景天峻先后推出分期首付的优惠活动。
从新盘分布区域来看,绝大部分属于市郊各区。
各地各出奇招
此外,深圳、北京、南京、上海等多个城市的楼市均出现在“降首付”上做文章以吸引买家的现象。有媒体报道,深圳新兴二手房中介平台中跃地产,在店铺门口打出了零首付的广告牌吸引客户眼球。在深圳大亚湾片区,开发商以各种名目“垫首付”也已屡见不鲜,其中三远大爱城甚至可做到“零首付”。
而在开发商、二手房中介以外,新房代理行业逐渐开始替买不起房的人补充首付。例如,世联行云贷针对该行代理的楼盘业主,贷款额为所购房源首付的一半,贷款期限短至3~6个月,长达1~3年。
成交仍下跌凶猛
不少地区的一手房交易依然趋冷。在阳光家缘签约数据可以看到,相比三月底日均近300套的签约量,截至4月6日,广州市4月日均签约量已经“腰斩”至132套。
网易房产数据中心统计显示,上周广州全市网签1045套,环比大跌44%,合计面积接近12万平方米,所有区域的网签量都出现下降,跌幅最小的番禺也下跌了10%。同样,4月开始第一周,北京楼市成交量相比3月同期再跌22%。一位一手代理相关负责人认为,签约量不足也与目前推货量少有关。
而新建住宅方面,由于供应逐渐增加,全国主要的一二线城市都出现了新盘降价现象。中原地产首席分析师张大伟认为,“2季度的销售压力加大,房企‘让利跑量’心理渐占上风,供需格局已悄然生变。”
张大伟坦言,2013年北京2万元/平方米左右的刚需项目供需比基本是1:4,但目前看已降至1:2,供需结构出现扭转的可能性依然存在。
“垫首付”各方风险
购房者
1.楼市风险越来越大,资金实力不足以购房的消费者勉强入市风险非常大。
2.部分楼盘需等首付款分期支付完毕,再签订购房合同,如果开发商遇到资金紧张跑路,购房者将没有保障。
房企、中介
采取零首付、低首付,只要房价有波动,购房人很可能就断供,“这其实就是美国次级贷。”
业内:垫首付不会是趋势
以保利地产[0.98% 资金 研报]所推分期方式为例,若购买一套200万元的住宅,购房者缴纳20万元首付后,分四个月还清三成首付,每月首付的压力高达十几万元。购房者初期压力非常大。
由于目前广州市依然有不少楼盘采取双合同,意味着能够“分期付款”的合同仅仅是房款的一个方面,而另一部分购房款以“装修合同”的方式,同样要一次性支付或者在短时间内支付完毕。
“‘垫首付’现象主要发生在一些供应大、地段较偏远、房企库存大、资金紧张的楼盘,实质上是房企营销噱头。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫表示。记者调查也发现,大部分“分期付款”的项目并未降价,反而部分项目价格比起前期有所上升。
深圳世联地产[0.39% 资金 研报]顾问公司董事长陈劲松则公开表示,房企垫首付不会是趋势:“首先变相降低首付,违反了首付规定;其次,分期支付,违反与银行的按揭贷款协议,有骗贷之嫌;第三,大部分企业现金流并不支持。”（